소규모 주택 정비사업
소규모 주택 정비사업에 대해 알려드립니다.
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에서 정한 절차에 따라 노후 · 불량건축물의 밀집 등 일정한 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역에서 시행하는 다음의 사업을 말한다.
① 자율주택정비사업 : 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 · 건설하기 위한 사업
② 가로주택정비사업 : 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업
③ 소규모재건축사업 : 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업
사업의 시행방법으로는
자율주택정비사업은 사업시행계획인가를 받은 후에 사업시행자가 스스로 주택을 개량 · 건설하는 방법으로 시행한다.
가로주택정비사업은 가로구역의 전부 또는 일부에서 인가받은 사업시행계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 · 개량하는 방법으로 시행한다.
소규모재건축사업은 인가받은 사업시행계획에 따라 주택, 부대시설 · 복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법으로 시행한다.
다만, 지형여건 · 주변환경으로 보아 사업시행상 불가피하면 주택단지에 위치하지 않은 건축물도 포함하여 사업을 시행할 수 있다.
1) “가로주택 정비사업” 이란? [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법]
가로주택정비사업은 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 노후주택을 소규모로
정비하여 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 아래 사업요건을 모두 충족하여야 합니다.
1. 도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 미만의
가로구역일 것.
단, 해당 구역 내 폭 4m 이상의 통과도로가 설치되어 있지 않아야 함.
※ 해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 또는 도로예정지
2. 노후·불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의
2/3 이상일 것.
3. 기존주택의 호수 또는 세대수가 10호(모두 단독주택인 경우),
20세대(모두 공동주택인 경우),
20채(단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 단독주택 호수와
공동주택 세대수를 합한 수) 이상일 것.
2) “가로주택 정비사업” 추진 절차
3) “가로주택 정비사업” 주요 내용
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업대상 (영 제3조, 규칙 제2조) | - 도시계획도로, 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸인 1만㎡ 이하의 가로구역으로서 해당 구역내 통과도로(4m 이하 도로는 제외)가 없을 것 - 노후ㆍ불량건축물 수가 사업시행구역 내 전체 건축물 수의 2/3 이상 - 기존주택 호수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독+공동주택인 경우) 이상 |
| 사업시행자 (법 제17조) | - 조합이 단독으로 시행 - 조합이 조합원 과반수 동의를 얻어 구청장, 토지주택공사등(LH,SH), 건설업, 등록사업자, 신탁사업자와 공동으로 시행 |
| 조합설립 (법 제23조) | - 토지등소유자의 80% 이상 토지면적의 2/3 이상 동의 - 공동주택은 가 동별 구분소유자의 과반수 동의, 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 1/2 이상의 토지등소유자 동의 |
| 주택의 규모 (법 제32조,조례 제34조) | - 기존주택의 호수(단독주택)와 세대수(공동주택)를 합한 수 이상의 주택을 공급 - 제2종일반주거지역내 가로주택정비사업 층수는 7층이하로 하되, 자치구 건축심의를 거쳐 평균층수 7층이하로 할 수 있으며, 공적 임대주택을 건설하는 경우에는 서울시 통합심의를 거쳐 15층까지 건설할 수 있음. |
| 관리처분 (법 제33조) | - 종전 토지 또는 건축물 가액의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 3주택까지 공급받을 수 있고, 이 중 2주택은 주거전용면적 60㎡ 이하 주택으로 함. |
| 건축규제의 완화 (법 제48조, 영 제40조) | - 건축위원회 심의를 거쳐 대지의 조경기준, 건폐율 산정기준, 대지안의 공지기준, 도로에 의한 높이제한 기준, 채광방향 높이제한 기준 등 완화 |
개념
정비기반 시설이 비교적 야호지역으로 공동주택, 단독주택, 다세대주택이 밀집한 가로구역으로서
사업면적이 10,000㎡ 미만이고 노후, 불량공동주택이 200세대 미만인 지역의 경우
소규모재건축을 통해 공동주택은 물론 부대시설, 복리시설, 오피스텔을 지을 수 있는 소규모 정비사업을 말한다.
사업추진은 추진위 구성과 조합을 설립하여 추진해야 한다.
사업대상
1) 노후, 불량건축물 200세대 미만
2) 20~30년이 지난 공동주택
3) 기간과 무관하게 안전상 문제가 있는 주택
4) 사업대상 면적은 10,000㎡ 미만
소규모 재건축사업의 특례
정비사업비 보조 및 융자
지방자치단체는 소규모 정비사업 비용의 일부를 보조, 출자, 융자를 지원합니다. 준공공임대아파트를 공동사업으로 추진할 경우 주택도시기금을 이용하여 지원할 수 있습니다.
건축규제 완화 등 특례
건축법 조경기준 완화, 건폐율 산정시 주거지역 70% 이하, 대지안 공지기준 및 높이제한1/2범위에서 완화, 어린이놀이터 등 부대복리시설 설치기준 완화, 폭 6미터 도로에 연접하여 주택을 제1종 근린생활시설과 복합건축 가능, 공동이용시설시 용적률을 가산제 적용, 노상 및 노외주차장 사용권 확보시 주차설치기준 완화 적용 등이 있습니다.
임대주택 건설에 따른 특례
임대주택을 연면적 20% 이상 건설 시 국토계획이용법 상의 시·도 조례의 용적률 상한까지 건축이 허용됩니다.
사업추진 절차
소규모주택정비에 관한 특례법 적용 시
사업 절차 및 소요시간을 안내 해 드립니다.
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